Investir no mercado imobiliário, comprando uma casa para alugar, pode ser uma estratégia atractiva para gerar rendimentos passivos a longo prazo. No entanto, comprar um apartamento para arrendar requer uma avaliação cuidadosa de múltiplos factores para garantir que o investimento vale realmente a pena. Neste guia completo, vamos analisar todos os aspectos a ter em conta na compra de uma casa para arrendar, desde os custos iniciais à rentabilidade e aos requisitos técnicos e legais.

Quando vale a pena comprar uma casa para alugar

Comprar um imóvel para arrendar pode ser um bom investimento quando estão reunidas determinadas condições favoráveis:

• O rendimento bruto anual é de, pelo menos, 5% do valor do imóvel
• O apartamento está situado numa zona de aluguer muito procurada
• As rendas na zona são médias-altas
• Existem centros de interesse, como grandes empresas, universidades ou atracções turísticas

De acordo com os especialistas, é melhor evitar investir em cidades com pouca procura de arrendamento. Em vez disso, é preferível concentrar-se em centros que ofereçam oportunidades de emprego, instalações universitárias ou atracções turísticas, ou seja, locais onde exista um fluxo constante de pessoas à procura de alojamento para arrendamento.

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Como escolher o imóvel certo para comprar ou arrendar

Ao escolher um apartamento para comprar para arrendar, é fundamental ter em conta as necessidades do potencial inquilino-alvo:

• As famílias com crianças, os casais jovens, os estudantes universitários ou os trabalhadores têm necessidades diferentes em termos de espaço e de disposição interior
• O imóvel deve ter custos de funcionamento reduzidos e uma boa relação quarto/tamanho
• Evitar propriedades demasiado grandes que resultem numa IMU mais elevada

Os especialistas recomendam a compra em municípios onde as rendas são médias a elevadas. Algumas zonas particularmente interessantes para investir são:

• Cidades com pólos industriais ou sedes de grandes empresas, para atrair trabalhadores
• Localidades com forte atração turística, ideais para alugueres de curta duração
• Cidades universitárias para alugar a estudantes de fora da cidade

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Custos a considerar quando se compra para alugar

Para além do preço de compra do imóvel, há vários custos adicionais a ter em conta quando se compra uma casa para arrendar:

Emolumentos notariais e impostos de compra

Os emolumentos notariais para a compra de uma segunda habitação são mais elevados do que para a compra de uma primeira habitação. De acordo com as estimativas, incluem:

• Despesas de notário: cerca de 3 000 euros
• Imposto de registo: 9 por cento do valor cadastral (2 por cento para uma primeira habitação) ou 200 euros se for adquirido por empresas
• IVA: 10% (22% para os imóveis de luxo)
• Imposto fundiário: 50 euros se adquirido por particulares, 200 euros por empresas
• Imposto hipotecário: 50 euros se adquirido por particulares, 200 euros por empresas

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Requisitos técnicos mínimos para um imóvel para aluguer

Para poder alugar legalmente um imóvel, é necessário que este cumpra determinados requisitos técnicos e regulamentares de base:

Instalações standard e certificações

É essencial que todas as instalações do apartamento (eléctricas, de canalização, de gás) estejam em conformidade com a regulamentação em vigor e disponham dos respectivos certificados de conformidade.

Superfície mínima

De acordo com o decreto ministerial de 1975, devem ser garantidos pelo menos 14 metros quadrados de espaço habitacional por pessoa.

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Quanto é que ganha com uma casa alugada?

O rendimento de uma propriedade arrendada pode variar muito, dependendo de vários factores, mas em média é de cerca de 5-8% brutos por ano sobre o valor da propriedade.

Eis alguns exemplos concretos:

• Com uma renda de 700 euros por mês (8.400 euros por ano) para um imóvel no valor de 100.000 euros, o rendimento bruto seria de 8,4%.
• Considerando as despesas (IMU, manutenção, etc.), o ganho líquido é de cerca de 6-7% por ano

De acordo com um inquérito realizado pela Idealista, o rendimento bruto médio das casas para arrendamento em Itália em 2021 foi de 7,8%, contra 7,5% no ano anterior.

Para cada oportunidade de investimento imobiliário, a Joivy Invest oferece uma visão detalhada dos aspectos financeiros e dos rendimentos económicos estimados.

Como calcular o rendimento líquido de um aluguer

Para determinar o rendimento líquido efetivo do arrendamento de uma propriedade, é necessário subtrair todas as despesas e impostos à renda bruta. Eis um exemplo prático de um cálculo baseado nas informações fornecidas pelo RentYourNest:

1. Cálculo do rendimento bruto

Assumimos uma renda mensal de 600 euros:

Rendimento anual bruto = 600 euros x 12 meses = 7.200 euros

2. Aplicação da dedução forfetária

Em Itália, é possível aplicar uma dedução fixa de 5% sobre o rendimento bruto:

Rendimento tributável = 7.200 euros - (5% de 7.200) = 6.840 euros

3. Cálculo das taxas

Assumindo uma taxa de IRPEF de 23%:

Impostos = 6.840 euros x 23% = 1.570,20 euros

4. Cálculo do ganho líquido

Resultado líquido = Lucro tributável - ImpostosResultado líquido = 6.840 euros - 1.570,20 euros = 5.269,80 euros

Assim, alugando um imóvel a 600 euros por mês, o rendimento anual líquido seria de cerca de 5 269,80 euros, ou seja, 439,15 euros por mês.

Para uma avaliação detalhada do potencial de investimento, consultar os artigos da Joivy Invest ou contactar diretamente um consultor.

É importante sublinhar que este cálculo não tem em conta outras despesas, tais como impostos de registo, taxas de condomínio, manutenção e seguros, que podem afetar significativamente o lucro final. Para uma análise mais detalhada da tributação dos rendimentos de rendas, consulte este guia completo.

Em conclusão, comprar uma casa para arrendar pode ser uma oportunidade de investimento interessante se todos os aspectos envolvidos forem cuidadosamente considerados. Uma análise exaustiva do mercado, uma escolha sensata do imóvel e uma gestão astuta podem transformar a compra de um apartamento para arrendar numa fonte de rendimento estável e rentável a longo prazo.