Investire nel mercato immobiliare acquistando una casa da mettere in affitto può essere una strategia interessante per generare un reddito passivo nel lungo periodo. Tuttavia, comprare un appartamento per affittarlo richiede un'attenta valutazione di molteplici fattori per assicurarsi che l'investimento sia realmente vantaggioso. In questa guida completa analizzeremo tutti gli aspetti da considerare quando si vuole comprare casa per metterla in affitto, dai costi iniziali alla redditività, passando per i requisiti tecnici e legali.

Quando conviene comprare casa per affittarla

Acquistare un immobile per affittarlo può essere un buon investimento quando si verificano alcune condizioni favorevoli:

• Il rendimento lordo annuo è di almeno il 5% sul valore dell'immobile
• L'appartamento si trova in una zona ad alta richiesta di affitti
• I canoni di locazione nella zona sono medio-alti
• Ci sono poli di interesse come grandi aziende, università o attrazioni turistiche

Secondo gli esperti, è meglio evitare di investire in città con bassa domanda di affitti. Conviene invece puntare su centri che offrono opportunità lavorative, strutture universitarie o attrattive turistiche, ovvero luoghi dove c'è un costante flusso di persone alla ricerca di alloggi in affitto.

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Come scegliere l'immobile giusto da acquistare per affittare

Nella scelta dell'appartamento da comprare per affittare è fondamentale tenere conto delle esigenze del potenziale inquilino target:

• Famiglie con bambini, coppie giovani, studenti universitari o lavoratori hanno necessità diverse in termini di spazi e disposizione interna
• L'immobile deve avere bassi costi di gestione e un buon rapporto vani-metratura
• Evitare immobili troppo grandi che comportano un'IMU più elevata

Gli esperti consigliano di acquistare in comuni dove i canoni di locazione sono medio-alti. Alcune zone particolarmente interessanti per investire sono:

• Città con poli industriali o sedi di grandi aziende, per attirare lavoratori
• Località con forte attrattività turistica, ideali per gli affitti brevi
• Città universitarie, per affittare a studenti fuori sede

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Costi da considerare quando si compra per affittare

Oltre al prezzo di acquisto dell'immobile, ci sono diversi costi aggiuntivi da tenere in considerazione quando si compra una casa per affittarla:

Spese notarili e tasse sull'acquisto

Le spese notarili per l'acquisto di una seconda casa sono più elevate rispetto all'acquisto della prima casa. Secondo le stime, includono:

• Parcella del notaio: circa 3000 euro
• Imposta di registro: 9% del valore catastale (2% per la prima casa) o 200 euro se acquistato da imprese
• IVA: 10% (22% per immobili di lusso)
• Imposta catastale: 50 euro se acquistato da privati, 200 euro da imprese
• Imposta ipotecaria: 50 euro se acquistato da privati, 200 euro da impre

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Requisiti tecnici minimi per un immobile da affittare

Per poter affittare legalmente un immobile è necessario che questo rispetti alcuni requisiti tecnici e normativi fondamentali:

Impianti a norma e certificazioni

È essenziale che tutti gli impianti dell'appartamento (elettrico, idraulico, gas) siano conformi alle normative vigenti e possedere le relative certificazioni che ne attestino la conformità.

Superficie minima

Secondo il Decreto Ministeriale del 1975, devono essere garantiti almeno 14 metri quadrati di superficie abitabile per persona.

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Quanto si guadagna da una casa in affitto?

Il rendimento di un immobile dato in affitto può variare notevolmente in base a diversi fattori, ma in media si attesta intorno al 5-8% lordo annuo sul valore dell'immobile.

Ecco alcuni esempi concreti:

• Con un affitto di 700 euro mensili (8.400 euro annui) per un immobile del valore di 100.000 euro, il rendimento lordo sarebbe dell'8,4%
• Considerando le spese (IMU, manutenzione, ecc.), il guadagno netto si aggira intorno al 6-7% annuo

Secondo un'indagine di Idealista, nel 2021 il rendimento lordo medio delle case in affitto in Italia era del 7,8%, in aumento rispetto al 7,5% dell'anno precedente.

Joivy Invest offre, per ogni opportunità di investimento immobiliare, un prospetto puntuale degli aspetti finanziari e delle stime dei ritorni economici.

Come calcolare il guadagno netto da un affitto

Per determinare l'effettivo guadagno netto derivante dall'affitto di un immobile è necessario sottrarre dal canone lordo tutte le spese e le tasse. Ecco un esempio pratico di calcolo basato sulle informazioni fornite da RentYourNest:

1. Calcolo del reddito lordo

Ipotizziamo un affitto mensile di 600 euro:

Reddito lordo annuo = 600 euro x 12 mesi = 7.200 euro

2. Applicazione della deduzione forfettaria

In Italia è possibile applicare una deduzione forfettaria del 5% sul reddito lordo:

Reddito imponibile = 7.200 euro - (5% di 7.200) = 6.840 euro

3. Calcolo delle tasse

Ipotizzando un'aliquota IRPEF del 23%:

Tasse = 6.840 euro x 23% = 1.570,20 euro

4. Calcolo del guadagno netto

Guadagno netto = Reddito imponibile - TasseGuadagno netto = 6.840 euro - 1.570,20 euro = 5.269,80 euro

Quindi, affittando un immobile a 600 euro al mese, il guadagno netto annuale sarebbe di circa 5.269,80 euro, ovvero 439,15 euro al mese.

Per una valutazione dettagliata del potenziale di investimento, consulta gli articoli di Joivy Invest o contatta direttamente un consulente.

È importante sottolineare che questo calcolo non tiene conto di altre spese come imposte di registro, spese condominiali, manutenzione e assicurazione, che possono incidere significativamente sul guadagno finale. Per un'analisi più dettagliata della tassazione sui redditi da locazione, si può consultare questa guida completa.

In conclusione, comprare casa per affittarla può rappresentare un'interessante opportunità di investimento se si valutano attentamente tutti gli aspetti coinvolti. Un'analisi approfondita del mercato, una scelta oculata dell'immobile e una gestione accorta possono trasformare l'acquisto di un appartamento da mettere in affitto in una fonte di reddito stabile e redditizia nel lungo periodo.